Loyers impayés : quelles sont les solutions ?

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Loyers impayés : quelles sont les solutions ?
15 Juin
8:01

De nombreux bailleurs en France craignent que leurs locataires ne paient pas les loyers ou les charges, ou encore que ces derniers quittent les logements avant la fin des contrats de bail. En effet, ce sont des situations qui se produisent souvent et qui font perdre de l’argent aux bailleurs. La question qui se pose est donc de savoir comment les surmonter efficacement et comment les prévoir en avance ?

Les dispositifs légaux qui protègent le bailleur

Comme tout autre contrat écrit, le contrat de bail est aussi encadré par la loi. Tout bailleur qui met effectivement son bien immobilier en location et qui rencontre un problème d’impayés peut se défendre en suivant les termes de l’article 2332, alinéa 1 du Code Civil français. Cette disposition légale lui permet d’intenter une action en recouvrement des sommes dues et aussi une action en résolution du bail.

Ajouté à cela, il y a également la mesure du projet de loi Duflot qui est la garantie universelle des loyers, et le produit d’assurance en la matière qui n’est autre que la garantie des loyers impayés.

Pour entrer un peu dans les détails des procédures, toute situation de non-paiement de loyers ou de charges peut être résolue à l’amiable si les deux parties le consentent. D’ailleurs, c’est la solution la plus économique et la plus rapide qui peut être adoptée, et elle permet au locataire de régler ses problèmes à l’aide d’un plan d’épurement.

Cependant, si cette solution n’aboutit à rien, il devient obligatoire d’entamer une procédure judiciaire qui est beaucoup plus cher et très longue et qui se traduit par un commandement de payer délivré par un Huissier de Justice.

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Plus précisément, l’opération va passer par les étapes suivantes : une assignation en référé du locataire, un jugement du Tribunal d’instance, un commandement de quitter les lieux, une réquisition de la force publique et enfin l’expulsion du locataire.

Les professionnels qui peuvent accompagner le bailleur

En ce qui concerne maintenant l’intervention de l’agence de recouvrement, de l’huissier et de l’avocat, ce sont les professionnels compétents pour récupérer les loyers impayés ou le local.

Effectivement, c’est l’agence de recouvrement qui contacte le locataire en envoyant un courrier physique et électronique et aussi en l’appelant sur son numéro de téléphone. Celle-ci va également rechercher l’historique du débiteur et va enquêter sur sa situation financière et sur sa solvabilité. Et bien évidemment, c’est lui aussi qui va mettre au point le plan d’apurement des dettes.

En revanche, pour les locataires de mauvaise foi, il devient important de mener des actions en justice. Ainsi, c’est l’huissier qui va s’occuper de tout puisqu’il est l’expert en matière de loyer impayé, aussi bien pour un bail commercial que pour un bail civil.

Concernant enfin l’avocat, c’est le professionnel qui peut accompagner le bailleur tout au long des procédures. Il peut jouer le rôle de son conseiller et il peut aussi l’aider à constituer son dossier pour une demande d’expulsion. En plus de cela, l’avocat va aussi veiller à ce que les parties respectent chacune leurs obligations et il peut être pris au sérieux par le locataire par rapport au bailleur.

Les actions de prévention en matière de mise en location d’un bien immobilier

Toutefois, il existe un moyen de prévoir ces risques d’impayés de loyers et de charges, c’est la réalisation d’une garantie de loyer. Celle-ci peut apparaître sous deux formes différentes : soit il s’agit d’une garantie de loyer par dépôt bancaire, soit il s’agit d’une garantie de loyer sans dépôt bancaire.

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D’un côté, pour la garantie de loyer par dépôt bancaire, l’idée est d’immobiliser une somme d’argent sur un compte bancaire privé. Cette somme est donc versée par le locataire et elle équivaut au montant de trois mois de loyers au maximum. Dans le cas où le locataire n’arrive plus à payer ses sommes dues, ou encore dans le cas où celui-ci a causé des dégradations importantes sur les lieux, le bailleur va récupérer cet argent pour tout compenser.

D’un autre côté, pour la garantie de loyer sans dépôt bancaire, il s’agit d’une solution qui est avantageuse en même temps pour le bailleur et pour le locataire. Cette garantie a comme objectif de ne pas bloquer une somme d’argent sur un compte bancaire mais plutôt de faire payer au locataire une prime annuelle auprès d’une société de cautionnement telle que goCaution. Ainsi, c’est cette société qui va se porter garante du locataire auprès du bailleur et c’est elle aussi qui va avancer toutes les prétentions du bailleur pour aider le locataire.

Les particularités d’une garantie de loyer sans dépôt bancaire

Pour insister un peu sur les avantages d’une garantie loyer sans dépôt bancaire, il est à savoir tout d’abord que celle-ci est assurée par une société de cautionnement qui est agréée par le FINMA. Puis, une société comme goCaution ne demande aucun frais supplémentaire au locataire, c’est-à-dire ni de taxes, ni de frais en cas de dommage ni de frais administratifs.

Et il ne faut pas oublier que les procédures sont simples et rapides. D’où, pour résumer les différentes étapes d’une garantie de loyer sans dépôt bancaire, tout commence par une inscription en ligne sur le site de la société de cautionnement. Ici donc, le locataire n’est pas encore tenu de fournir quoi que ce soit, il suffit qu’il remplisse seulement le formulaire en ligne et qu’il valide sa demande d’inscription.

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Ensuite, la seconde étape concerne la vérification du dossier et l’envoi de la facture de la première prime si la demande est acceptée. Dès la réception de cette facture donc, le locataire doit payer immédiatement la somme pour que la société de cautionnement puisse envoyer l’original du certificat de cautionnement au bailleur. Bien sûr, une copie de ce certificat va être envoyée en même temps par e-mail au locataire pour que celui-ci puisse conserver une preuve des opérations.

A titre d’information, une garantie de loyer sans dépôt bancaire peut être résiliée à tout moment. Pour la concrétiser, il faut que le locataire demande à son bailleur ou à son agence immobilière de retourner le certificat de garantie de loyer à la société de cautionnement et également de dresser une demande de libération de la garantie qui sera ensuite expédiée par e-mail sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

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