Réussir son achat en viager

Réussir son achat en viager
25 Jan
6:50

Réussir son achat en viager

L’achat en viager ? Nous n’y avons pas pensé alors qu’il peut représenter de belles opportunités. Ne représentant qu’à peine 1% des opérations immobilières, il…

Peu de personnes pensent à l’achat en viager. Il ne constitue qu’une faible portion des transactions en immobilier, mais il se popularise d’année en année. En effet, face à la crise et au vieillissement de la population, les personnes âgées optent pour ce choix.

L’achat en viager consiste à céder son habitation, mais tout en l’occupant pour avoir une rente, jusqu’à son décès. Il peut représenter un bel investissement pour les acheteurs, mais à condition de faire appel à des professionnels et de prendre des précautions, car rappelons-le, il n’y a aucune loi qui encadre les transactions immobilières en viager.

Les différentes sortes de viagers immobiliers

On retrouve aujourd’hui 3 différents types de viagers immobilier :

  • Le viager libre : dans le cadre duquel, le logement est non occupé. Le débirentier peut donc décider d’y vivre à partir du moment où le contrat est signé entre les deux parties.
  • Le viager à terme : les deux parties, l’acheteur et le vendeur conviennent du nombre d’années pour verser la rente. Toutefois, ce ne sera qu’après le décès du vendeur que l’acheteur peut prendre son bien.
  • Le viager occupé : le vendeur a la possibilité de rester dans son logement jusqu’à ce qu’il décède ou qu’il soit admis dans une maison de retraite.

La nécessité d’établir un prix

Il est à préciser que plus de la moitié de l’offre en immobilier viager se concentre en Ile-de-France et la Côte d’Azur. Une fois que vous avez sélectionné votre bien, vous devrez chercher un moyen pour l’acquérir : de gré à gré ou sur le créneau, tout dépendra. Le prix dépendra de ce que vous aurez convenu avec le vendeur. Ce prix servira de base pour évaluer la valeur du bouquet ou la somme payée au moment de la signature de l’acte de vente ; et de la rente viagère. La loi impose que le bouquet fasse 30% de la valeur d’expertise, la rente étant évaluée sur les 70% qui restent. Mais le crédirentier peut toujours demander à avoir un bouquet plus conséquent, avec une rente plus faible.

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Les points à prendre en considération

Il ne faut pas oublier que la valeur de la rente est indexée sur un indice qui est déterminé entre les deux parties. Aussi, si vous investissez dans un bien immobilier vétuste et à rénover, les grosses réparations seront à votre charge. En cas de doute, faites appel à un professionnel de l’immobilier. Car dans le cas où vous n’arriverez plus à financer la rente viagère, le crédirentier pour annuler le contrat.

Je vous parle ici de quelques étapes pour devenir rentier !

Quels sont les avantages du viager pour l’investisseur ?

Tout d’abord, lors d’un achat en viager, le prix est réduit de la décote d’occupation qui concorde avec un loyer payé par le vendeur qui habitera dans le logement jusqu’à sa mort. La valeur du bien sera évaluée en enlevant le droit d’usage et d’habitation ou DUH à la valeur vénale de la maison. L’investisseur ne sera donc pas certain de la longévité du vendeur mais afin de le rassurer, il aura droit à des taux de rendement annuels de 10% au minimum.

Ensuite, l’investissement se fait avec un apport assez faible de la part de l’acquéreur. Quand il va signer le contrat de vente avec le notaire, il va payer ce que l’on appelle le bouquet et il versera un loyer au vendeur pendant une période déterminée. L’apport de base n’excède pas les 30% de la valeur du bien en question. Le viager donne la possibilité d’acheter un immeuble en mettant son épargne sur un investissement qui ne comporte pas beaucoup de risques.

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Outre cela, le viager est particulièrement attractif car il donne la faculté d’acquérir un bien sans pour autant demander un crédit bancaire. La personne qui donne son bien en immobilier en viager accorde un crédit vendeur qui vous délivre de tout intérêt vis-à-vis de la banque. On n’oublie par le cadre fiscal très avantageux car il n’y a ni DUH ni frais de notaire. Du moins, ils sont réduits.

Enfin, pour toutes les personnes optant pour ce mode d’investissement, vous aurez droit à une rentabilité moyenne allant de 6 à 8%, ce qui est non négligeable à Paris.

Le vendeur aura aussi des avantages car s’il n’a pas d’héritiers et qu’il est une personne âgée, il pourra s’octroyer un complément de revenu jusqu’à ce qu’il meurt. Aussi, il pourra occuper son local jusqu’à la fin et en cas de grosses réparations ou de taxes d’impôts fonciers, il ne paiera rien.

Vous pouvez aussi calculer la vraie rentabilité d’un investissement locatif pour faire une comparaison avec l’achat en viager.

Les inconvénients pour le vendeur et l’acquéreur
Tout investissement immobilier a ses inconvénients et l’achat en viager n’échappe pas à cela.

Pour l’acheteur, il sera soumis à certaines contraintes comme le paiement des frais de notaire, les travaux à sa charge, le contrat qui peut être nul et non avenu si le vendeur décède 20 jours après la conclusion du contrat ou d’une maladie connue par l’acheteur lors de l’achat, la non-jouissance totale du bien tant que le vendeur est en vie. Du côté du vendeur, s’il mise sur cette option, ses héritiers perdront le bien. De plus, il ne peut pas le revendre à une autre personne et il sera toujours soumis au paiement des taxes d’habitation, d’entretien et de charges courantes.

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L’achat en viager est une option d’investissement vraiment très intéressant. Avant de sauter le pas, vous pouvez vous renseigner auprès d’un professionnel. Et vous, sur quel plan d’épargne avez-vous misé ?

 

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