Comment optimiser sa fiscalité dans l’immobilier ?

Comment optimiser sa fiscalité dans l’immobilier ?
06 Déc
3:54

L’investissement immobilier est le placement préféré des Français, davantage encore dans un contexte où les taux sont historiquement bas. C’est également un bon moyen afin de réduire considérablement vos impôts. Cet avantage requiert toutefois de prendre en compte l’ensemble des éléments d’un placement effectué dans ce contexte.

Investissement immobilier locatif : des solutions pour le neuf et l’ancien

Un investissement dans la pierre effectué dans l’optique de générer des revenus fonciers requiert la prise de connaissance de certaines modalités. Les différentes techniques vous sont présentées par le site finance-budget.com.

D’abord, il faut savoir que pour l’immobilier neuf permet de bénéficier du mécanisme défiscalisant de la loi Pinel en vue de l’obtention d’une réduction d’impôts plus ou moins importante en fonction de la durée d’engagement de location (généralement comprise entre 6 et 12 ans). Pour les mécanismes plutôt orientés sur les logements anciens, on peut citer la loi Malraux qui offre la possibilité de bénéficier d’une déduction d’impôts entre 22 % et 30 % sur le montant des travaux, sur une durée comprise entre 1 et 4 ans sous certaines modalités. Il y a également la loi Denormandie, apparue au 1er janvier 2019 dans l’optique de réhabiliter certains centre villes Français. Les avantages sont similaires à ceux du dispositif Pinel.

La fiscalité variera également en fonction du type de location sélectionnée (celle-ci peut-être meublée ou nue). Il faut bien comprendre qu’une location nue dépend d’une fiscalité en lien avec les revenus fonciers tandis qu’une meublée s’effectue en fonction d’une imposition relative au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

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Si vous choisissez le régime du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il est possible d’accéder à divers mécanismes permettant de réduire sa fiscalité et d’optimiser son taux de performance (déficit à déduire sur les revenus globaux, amortissements et charges).

 

Optimiser ses impôts grâce à l’immobilier, ou l’intérêt du crowfunding immobilier

L’optimisation de sa fiscalité ne correspond pas au simple fait de prévoir sa défiscalisation ou de réduire le montant de son imposition. Il s’agit également d’élaborer des stratégies de placement dans le but de générer des revenus complémentaires. En plus de l’attractivité des différents taux de rendement (entre 7 % et 10 % pour des opérations entre 6 et 36 mois) mis en avant, le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’offrir une fiscalité claire et simplifiée et ce, depuis la loi de finance 2018.

C’est pour cette raison que les revenus perçus grâce à ce type d’investissement sont qualifiés en tant que revenus mobiliers (bien qu’il faille prendre en compte le sous-jacent immobilier) et donc soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), dans une limite de 30% qui comprend les prélèvements sociaux de 17 %. Au contraire des investissements immobiliers en direct (avec une imposition sur les revenus fonciers progressive), le mécanisme de financement participatif peut s’avérer pertinent, notamment pour les TMI (Tranche marginale d’imposition) au-dessus de 14%.

Le remplacement de l’ISF par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), permet à un placement dans un crowdfunding immobilier de se démarquer tout en échappant au calcul de l’assiette de cette nouvelle imposition au patrimoine immobilier. Récemment, la loi PACTE a permis de proposer le dispositif PEA/PME aux titres qui proviennent du financement participatif. La mesure, attendue par les différentes plateformes, offre la possibilité à ce type de financement d’accéder aux avantages du PEA, tels qu’une exonération d’impôt pour les plus-values (les prélèvements sociaux restent toujours acquittables) au-delà de 5 ans de détention. La mise en place d’une possibilité concrète d’investissement dans un PEA/PME devrait intervenir durant l’année 2020.

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La France est incluse dans l’Organisation de Coopération et de Développement Économique (OCDE), dans lequel les différents prélèvements sociaux et fiscaux sont les plus conséquents. Ils s’orientent aussi bien sur le patrimoine immobilier, que financier et professionnel de la personne. La fiscalité relative à l’épargne a aussi fait face à une hausse en atteignant la barre des 17,2% de prélèvements sociaux (CSG-CRDS). Il peut donc être intéressant (en se référant à sa tranche marginale d’imposition) de prévoir certains placements à objectif défiscalisant ou permettant de diversifier son patrimoine dans l’optique d’une meilleure gestion des intérêts perçus.

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