Faut-il opter pour un investissement locatif neuf ou ancien ?

Faut-il opter pour un investissement locatif neuf ou ancien ?
06 Sep
3:03

Investir dans un bien immobilier représente une bonne affaire. Que ce soit pour un investissement locatif neuf ou ancien, se faire un bon rendement restera le souci du premier ordre. Ainsi, le décompte d’avantages et d’inconvénients en fournira un bon guide pour l’investisseur.

Avantages et inconvénients d’un investissement locatif neuf

La défiscalisation est l’atout de l’investissement locatif dans le neuf. Le bénéfice fiscal occasionné par la loi Pinel peut atteindre les 54 000 euros sur une durée de 9 ans. Cet avantage est attribué aux propriétaires louant leur bien pendant plus de 12 mois et que ce dernier devrait être loué 6 ans au minimum à titre de résidence principale. Le nouveau propriétaire, outre la réduction de frais de notaire, bénéficie d’une garantie décennale de la part du constructeur de l’immobilier à louer. Il est affranchi des éventuels travaux de réparation et peut fixer le loyer de sa nouvelle construction à un prix plus élevé par rapport à celui d’un logement ancien. Les normes de l’habitat telles que le stationnement, le système d’isolation phonique et thermique sont au rendez-vous chez un immobilier locatif neuf : un puissant potentiel d’attraction de candidats locataires. Le hic dans l’investissement sur un bâtiment neuf est son prix élevé par rapport à un d’ancien : une surcote allant de 20 % à 30 % est à prévoir. L’achat Pinel régi par la vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA se fait sur plan et la livraison du bien s’opère, en principe et en moyenne, entre 18 et 24 mois.

Avantages et inconvénients d’un investissement locatif ancien

Choisir un logement ancien revient à opter pour un prix d’achat 20 % à 30 % moins cher par rapport à celui d’un bien neuf. Le propriétaire aura de multiples choix en termes de localisation (centre-ville et banlieue) et il peut apprécier directement son patrimoine avant de prendre une décision. Un immobilier ancien est prisé pour son emplacement proche de services publics et de réseaux de transports en commun et routier. Le must de conclure un investissement locatif ancien est que le revenu de son acquéreur sera perçu dans peu de temps. Pour améliorer le rendement énergétique d’un logement ancien, un crédit d’impôt est prévu à cet effet. Le coût des travaux de rénovation peut également être déduit du revenu foncier. Demandez à votre courtier immobilier d’intégrer ces frais dans le plan de financement.

Toutefois, les frais de notaire dans un placement immobilier sur l’ancien s’élèvent à 7,5 % contre 2,5 % sur le neuf. Les responsabilités sont également assumées par le propriétaire du logement tel que la remise aux normes des installations électriques ou son habitabilité. Le loyer d’un logement ancien est souvent plus faible par rapport à un de neuf. La surface à l’échelle d’une construction d’antan est assez réduite et il existe une perte d’espace avec des couloirs ou des entrées. L’acquisition de tel bien nécessite des mois de recherche afin de s’assurer de son rendement.

Ancien vs neuf : le verdict

Ci-dessus, nous avons vu les côtés positifs et négatifs de chaque type d’investissement locatif. Cependant, si on arrête là, le score restera nul. Focalisons notre étude sur l’aspect financier et économique. À part les côtés qualité et plaisir, pour pouvoir choisir entre le neuf et l’ancien, il faut bien dresser une feuille de calcul. Et ce, pour ne pas se tromper de choix. Effectivement, il ne faut jamais se contenter de savoir que le neuf est plus onéreux que l’ancien pour en déduire qu’il faut opter pour un bail ancien. Et il ne faut pas non plus qu’avec le Pinel, on bénéficie d’un remboursement de l’investissement pour croire que c’est le bon choix. En ce qui concerne l’investissement locatif neuf, pensez tout d’abord au cout de l’acquisition du bien ! Puis, n’oubliez pas de faire l’addition des divers frais à votre charge pendant la phase de livraison (18 à 24 mois) et pendant les 12 mois impartis pour trouver un locataire. Les diverses taxes, la non-déductibilité des factures sur les loyers… Tout cela pourrait remettre en question la crédibilité de l’abattement sur l’imposition du dispositif Panel. Cela veut dire donc que c’est le logement ancien qui remporte cette bataille ? Non, toute chose a au moins un revers. Et puis, outre les frais de notaire importants, l’investissement locatif ancien ne bénéficie aucun remboursement par le Trésor public.

Bref, faut-il choisir un investissement locatif neuf ou ancien ? Deux critères sont fondamentaux et devraient dicter votre choix : l’aspect psychologique (satisfaction) et l’aspect financier. Ce qui rend nécessaire l’aide d’un assistant personnel.

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